- Lietuvoje nekilnojamojo turto nuoma standartiškai atleista nuo PVM (PVMĮ 31 str.).
- Galima savanoriškai pasirinkti PVM apmokestinimą (opt-in) — naudinga, jei pirkote pastatą su PVM.
- Opt-in galioja minimaliai 24 mėn., taikomas visam objektui.
- PVM sąskaitos faktūros formuojamos pagal LR ET 80 str. reikalavimus.
- i.SAF eksportas — VMI reikalavimas mėnesinei PVM apskaitai.
Komercinių patalpų nuoma — sritis, kurioje PVM klausimas dažnai sukelia daugiau galvos skausmo nei pati nuomos veikla. Standartinė taisyklė Lietuvoje sako, kad nekilnojamojo turto nuoma yra atleista nuo PVM. Bet tai dažnai netinka, kai nuomotojas turi atskaitomo PVM dalį iš pastato pirkimo. Šiame straipsnyje apžvelgsime du režimus, kada kuris naudingesnis, ir kaip teisingai sutvarkyti dokumentus.
Standartinis režimas — atleidimas nuo PVM
Pagal PVMĮ 31 straipsnį, nekilnojamojo turto nuoma yra atleidžiama nuo PVM be teisės atskaityti pirkimo PVM. Praktiškai tai reiškia: nuomotojas neformuoja PVM ant nuomos sąskaitos, bet ir negali atsiimti PVM iš išlaidų, susijusių su pastatu (remontas, paslaugos, draudimas).
Šis režimas tinka, kai pastatas pirktas iš fizinio asmens (be PVM) arba kai PVM dalis pirkimo kainoje buvo nesvarbi (pvz., paveldėtas turtas).
Opt-in režimas — savanoriškas PVM
PVMĮ 32 straipsnis leidžia PVM mokėtojui pasirinkti apmokestinti nuomą 21 % PVM tarifu. Sąlygos:
- Nuomotojas — PVM mokėtojas su galiojančiu PVM kodu (PVM kodas).
- Nuomininkas — taip pat PVM mokėtojas (kitaip atskaitymo grandinė nutrūksta).
- Sprendimas pranešamas VMI raštu prieš atitinkamo mokestinio laikotarpio pradžią.
- Režimas galioja minimaliai 24 mėn. visam objektui — negalima pereiti tik kuriai sutarties daliai.
PVM sąskaitos faktūros reikalavimai
PVM sąskaita faktūra komercinei nuomai turi atitikti LR Pridėtinės vertės mokesčio įstatymo 80 str. Privalomi elementai:
- Išrašymo data ir unikalus eilės numeris (per metus tęstinis).
- Pardavėjo pavadinimas, įmonės kodas (įmonės kodas), PVM kodas (PVM kodas), buveinė.
- Pirkėjo tie patys duomenys.
- Paslaugos aprašymas: „Patalpų nuoma [adresas], laikotarpis [data–data]".
- Nuomojamas plotas, vieneto kaina, suma be PVM, PVM tarifas, PVM suma, suma su PVM.
- Mokėjimo terminas ir banko rekvizitai.
PVM tarifai — standartas ir išimtys
| Atvejis | PVM tarifas |
|---|---|
| Standartinė komercinė nuoma (opt-in) | 21 % |
| Trumpalaikė nuoma (Airbnb stilius, iki 30 d.) | 9 % (kaip apgyvendinimo paslauga) |
| Garažo ar parkingo nuoma | 21 % |
| Žemės sklypo nuoma | Atleista nuo PVM |
| Gyvenamųjų patalpų nuoma | Atleista nuo PVM |
Pavyzdys: sąskaita su PVM
Biuro patalpos 120 m² Vilniuje, nuoma 14 EUR/m², ne PVM. Mėnesinė bazinė nuoma: 120 × 14 = 1 680 EUR. PVM (21 %): 352,80 EUR. Iš viso mokama: 2 032,80 EUR. Sąskaita rodo abi sumas atskirai. Nuomininkas (irgi PVM mokėtojas) atsiima šiuos 352,80 EUR per savo PVM deklaraciją.
i.SAF eksportas
PVM mokėtojai pateikia mėnesinę „PVM sąskaitų faktūrų registrai" ataskaitą per i.SAF sistemą (esmas.vmi.lt). Failo formatas — XML, kiekviena PVM sąskaita pateikiama atskira eilute. Statum suformuoja i.SAF XML failą iš visų komercinių sąskaitų vienu paspaudimu — daugiau apie tai atskirame straipsnyje.
Skylė atsiminti
Jei nuomotojas pasirenka opt-in režimą, bet pastatas buvo pirktas su PVM mažiau nei prieš 10 metų, taikoma PVM koregavimo taisyklė. Per 10 metų laikotarpį atsiimtas PVM proporcingai grąžinamas, jei pastatas naudojamas „neapmokestinamai" veiklai. Reikalavimas atsiminti prieš keičiant režimą.
DUK
Ar galiu turėti vieną pastatą su PVM ir kitą be?+
Taip — opt-in taikomas atskirai kiekvienam objektui. Sprendimas registruojamas pagal Registrų centro identifikatorių.
Kaip pereiti iš atleidimo režimo į opt-in?+
Raštu pranešti VMI prieš atitinkamo mokestinio laikotarpio pradžią. Sprendimas galios minimaliai 24 mėn.
Kas, jei nuomininkas ne PVM mokėtojas?+
Opt-in techniškai galimas, bet ekonomiškai neturi prasmės — nuomininkas negalės atskaityti PVM, todėl nuomos kaina realiai pakyla 21 %.
Ar Statum suformuoja PVM sąskaitas?+
Taip, su visais 80 str. reikalavimais ir automatišku numeravimu pagal metinę seriją. Numerių sekos resetuojasi sausio 1 d.
Apibendrinimas
PVM komercinei nuomai — strateginis sprendimas, kuris turi būti priimtas pirmaisiais pastato eksploatavimo metais. Opt-in režimas naudingas pirkimo PVM atsiėmimui, bet užrakina jus 24 mėn. ir reikalauja PVM apskaitos tvarkos. Atleidimas — paprastesnis, bet „palieka pinigus stalo". Statum konfiguracija leidžia perjungti režimus per administracinį skydelį be sutarčių perrašymo.
Statum padaro tai automatiškai.
Sutartys per Smart-ID, GPM-308 paruošta išklotinė, banko mokėjimų suderinimas, skaitiklių priminimai — viskas vienoje darbo erdvėje. Be kreditinės kortelės.