- Vidutinė nuoma Vilniuje 2026 Q1: 13,8 EUR/m² (centras 16–22, periferija 9–12).
- Kainos formulė: rinkos kvadratinis × buto plotas × koeficientai (būklė, vieta, baldai).
- Per aukšta kaina = ilgesnis tuščias laikotarpis = mažiau metinių pajamų.
- Sezoniškumas: rugpjūčio–spalio mėn. paklausa Vilniuje +25 %.
- Pelningumas skaičiuojamas pagal gross yield (metinė nuoma / buto vertė).
Klausimas „už kiek nuomoti" yra svarbiausias finansinis sprendimas, kurį priima nuomotojas. Klaida 50 EUR per mėnesį — tai 600 EUR per metus, 6 000 EUR per dešimtmetį. Šiame straipsnyje paaiškinsime, kaip kainą nustato profesionalai: kokie viešieji duomenys, kokie koeficientai, kaip įvertinti sezoną ir kaip suskaičiuoti tikrąjį pelningumą.
Rinkos duomenys: kvadratinio metro kaina
Pagrindinis matas — EUR už nuomojamą kvadratinį metrą per mėnesį. Tai leidžia palyginti 35 m² studiją Centre su 78 m² trijų kambarių butu Šeškinėje. Aktualūs 2026 m. I ketvirčio rinkos vidurkiai (Aruodas, Domoplius, Inreal duomenų sintezė):
| Miestas / mikrorajonas | EUR/m² mėn. | Pastabos |
|---|---|---|
| Vilnius — Senamiestis | 18,5 – 22,0 | Pasiekia tik aukšta apdaila + savininko sąžiningumas |
| Vilnius — Naujamiestis | 15,5 – 18,0 | Stabilus paklausų segmentas |
| Vilnius — Žirmūnai/Antakalnis | 13,0 – 15,0 | Šeimoms patrauklus |
| Vilnius — Šnipiškės/Kalvarijų | 13,5 – 16,0 | IT-darbuotojų segmentas |
| Vilnius — Pilaitė/Lazdynai | 9,5 – 11,5 | Periferija, transportas reikalingas |
| Kaunas — Centras | 11,5 – 14,0 | 2025–2026 augimas ~8 % |
| Kaunas — Žaliakalnis/Šančiai | 9,0 – 11,0 | Sparčiai brangstantis |
| Klaipėda — Centras | 10,0 – 12,5 | Sezoniškas svyravimas |
| Šiauliai/Panevėžys | 6,5 – 8,5 | Mažas paklausos volume |
Kainos koeficientai
Pradinė kaina = ploto vidutinė m² kaina × buto plotas. Toliau koreguojama koeficientais:
| Faktorius | Įtaka kainai |
|---|---|
| Pilnai apstatytas + buitinė technika | + 8 – 12 % |
| Aukšta apdaila (renovacija po 2022 m.) | + 5 – 10 % |
| Balkonas/terasa | + 3 – 5 % |
| Garažas/parkingas | + 30 – 70 EUR/mėn. |
| Atskira virtuvė (ne studija) | + 4 – 7 % |
| 1 aukštas be liftą turinčiame name | – 5 – 8 % |
| Renovuotas namas (A+, A klasė) | + 3 – 6 % |
| Be balkonų, su vakarine puse | Neutralu |
| Augintinius leidžia | + 2 – 4 % (segmentas mažesnis bet ištikimas) |
Studija ar 1 kambario — kainos psichologija
Studijos m² kaina 12–18 % aukštesnė nei 2 kambarių buto tame pačiame name. Priežastis — paklausa: jaunų profesionalų segmentas, kuris nelinkęs dalintis. Bet absoliuti kaina mažesnė, todėl pelningumas (yield) kartu yra didesnis. Pavyzdžiui, 28 m² studija už 500 EUR = 17,8 EUR/m², kai 62 m² butas už 850 EUR = 13,7 EUR/m².
Sezoniškumas
Vilniuje paklausa kyla rugpjūtį–spalį (studentai, IT bendrovių „cohort start"). Žiemos sezone (lapkritis–vasaris) paklausa krenta apie 20 %, o tuščio buto rizika auga. Patarimas: skelbkite likus 6–8 savaitėms iki rugsėjo 1 d., bet nesutikite su rezervacija anksčiau nei 4 savaitės.
Gross yield — pelningumo skaičiavimas
Bruto pelningumas = (metinė nuoma / buto pirkimo kaina) × 100 %. Lietuvoje 2026 m. tipiški rodikliai:
- Vilnius centras: 4,2 – 4,8 % (žemas yield, aukštas kapitalo augimas)
- Vilnius miegamieji: 5,5 – 6,2 %
- Kaunas: 5,8 – 6,8 %
- Klaipėda: 5,5 – 6,5 %
- Mažesni miestai: 7 – 8 %, bet su didesne tuščio laikotarpio rizika
Neto pelningumas (po išlaidų — mokesčių, draudimo, smulkaus remonto, tuščio laikotarpio) paprastai 1,5–2 procentinio punkto žemesnis. Realistiškai vertinti reikia 0,5 mėn. per metus tuščio laikotarpio + 5 % nuomos sumos remontui + 15 % GPM.
Pavyzdys: 55 m² butas Antakalnyje
Antakalnio vidurkis 14 EUR/m². Bazinė kaina: 55 × 14 = 770 EUR. Butas pilnai apstatytas (+10 %), balkonas (+3 %), nerenovuotas namas iš 1980 m. (–4 %). Galutinė kaina: 770 × 1,09 = 839 EUR, apvalinama iki 830 EUR/mėn. Su rugpjūčio premija galima bandyti 860 EUR, bet ne ilgiau nei 4 savaites.
DUK
Kaip dažnai galima didinti nuomos kainą?+
Pagal indeksavimo nuostatą sutartyje — paprastai kasmet. Be jos — tik su nuomininku sutarus arba pasibaigus sutarčiai.
Ar verta naudoti agentūrą?+
Pirmą kartą — taip (rinkos pažinimas). Ilgalaikiams nuomotojams — ne, nes 1 mėn. nuomos komisas pranoksta naudą.
Kiek savaičių vidutiniškai trunka rasti nuomininką Vilniuje?+
2026 m. Q1 vidurkis: 2,5 savaitės gerai kainuotam butui, 5+ savaitės — per brangiam.
Apibendrinimas
Teisinga kaina = rinkos vidurkis × buto koeficientai × sezoniškumo korekcija. Nesivadovaukite kaimynų skelbimo kainomis (jos parodo prašomą, ne realią). Lengviau gauti šiek tiek mažiau, bet greičiau, nei laikytis aukštos kainos ir prarasti mėnesius.
Statum padaro tai automatiškai.
Sutartys per Smart-ID, GPM-308 paruošta išklotinė, banko mokėjimų suderinimas, skaitiklių priminimai — viskas vienoje darbo erdvėje. Be kreditinės kortelės.